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4月“降价风” 未刮走成都刚需客

四川日报 2014年05月08日

    4月份，受“九龙仓·御园”降价风波的影响，成都房价几乎出现“普降”的态势，但除一些项目本身存在问题的楼盘降价幅度较大之外，其余多数项目仅仅是开发商在降低预期方面做了微调。4月成都楼市各方面的具体表现如何？为此，本报联合四川中原地产进行了调查。

城郊分化明显 房企回流主城

    调查显示，4月份成都市共出让土地21宗，总供应面积1490亩，环比上涨74%，同比增长164%；成交土地14宗，土地成交面积1005亩，环比上涨17.4%，同比增长81.1%。据相关统计数据显示，今年1-4月，成都市累计土地供应面积5074亩，与去年同期相比增长4.3%；累计土地成交面积4075亩，与去年同期相比下降8.8%。其中，主城区累计土地供应面积1314亩，与去年同期比较增长47%，累计土地成交面积1221亩，与去年同期比较增长42%；郊县区累计土地供应面积3760.3亩，与去年同期比较减少5.3%，累计土地成交面积2854亩，成交与去年同期比较减少20.9%。“总的来说，4月成都市土地市场供应明显回升，成交略有增长，流拍现象蔚然，城郊分化明显。”坊间专业人士认为，成都主城区土地市场，在经历了3月份的低谷之后，供需强势反弹，重回前期高位，且成交土地普遍溢价，整体成交楼面均价高达7420元/平方米。而郊县区土地市场的表现则与主城区大相径庭，供应方面虽然有所增长，成交方面却明显下行，长期耕耘郊区或川内二级城市的恒大、鲁能等房企，均不惜血本拿下地块以入驻城区。

“降价风”未刮走“刚需客”

    调查显示，4月成都市商品房供应面积151.5万平方米，环比下降16.3%，同比下降53.7%；成交面积197.3万平方米，环比下降17.1%，同比下降38.2%；其中，主城区商品房供应面积99万平方米，环比下降22%，同比上涨1.13%；成交8956套，环比下降6%，同比下降37%；成交面积87.7万平方米，环比下降3.8%，同比下降37.6%；近郊县商品房供应面积52.5万平方米，环比下降2.9%，同比下降76.8%，成交面积109.6万平方米，环比下降25.4%，同比下降38.7%。

    “虽然4月成都楼市供需回落，但在‘三月暖流’之后仍归于常态。”坊间专业人士认为，4月份成都楼市明显降温的迹象依然没有显现。一方面，4月走量与去年4月市场高峰之后的市场成交形势基本一致；另一方面，从供需基数上看4月供需走量依然位于中上游；另外，在目前楼市降价风潮盛行之下，并未刮走“刚需客”。所谓的降价潮，除九龙仓·御园等个别案例外，其余主要还是开发商的营销动作，如特价房、尾盘清售等。究其最终原因则是在信贷收紧的压力下，开发商资金面临考验，而将前期存货（位置差房源、大户型难销房源、尾盘阶段产品）促销走量；对于这类产品如若在正常的销售节奏下将依然面临去化难题，所产生的时间成本不一定表明取得的效益比现在降价销售的好，而信贷收紧正好成为难销户型降价抛售的导火索，第一回笼资金，第二清理难销户型；从实际市场来看，并未出现好户型、优质地段产品降价销售的情况，而刚需户型市场反响依然坚挺，刚需客群观望情绪并未明显加浓，证明市场未出现所谓楼市挤泡沫或者“崩盘”的情况。

二手房成交4673套 小幅下滑

    调查显示，4月成都二手房成交量为4673套，环比下降2.1%，同比下降22.3%；成交面积为41.3万平方米，环比下降1.4%，同比下降22.7%。其中，金牛区成交居高，成交940套，环比上涨8.4%；成华区下跌幅度最大，成交713套，环比下降17.2%；锦江区成交保持平稳，成交673套，环比上涨0.9%。

专业人士认为，4月二手房成交小幅下滑，成交在三月“阳春”和开学期学区房成交增大以及2月累积成交释放的影响下止跌回升，走势归于平稳的趋势再度显现，预计未来走势依然将保持平稳。