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成都推出存量房交易服务平台 10家经纪机构先试点
四川新闻网房产频道 2014-07-14
四川新闻网成都7月14日讯 传统“线下”交易的二手房交易方式将被取代，将全部通过“线上”的存量房交易服务平台来实现，将二手房交易的全过程纳入规范管理，全程透明，规范二手房交易行为，降低二手房交易风险，确保信息公开透明，保障购房者的合法权益。
记者日前从市房管局了解到，即日起，我市存量房交易服务平台将率先在21世纪不动产、链家、伊诚、我爱我家、富房、中原、满堂红、美联、顺驰、磅礴等10家大型经纪机构试运行，下一步，在试运行基础上将于8月1日在中心城区全面上线使用，并将逐步推广至二、三圈层。届时，全市的二手房交易将通过正式上线的存量房交易服务平台来进行，实现从房源核实到买卖合同网签全过程的网上交易，升级传统的二手房交易方式。
存量房交易服务平台应运而生
规范经纪机构交易行为
据了解，为了引导二手房市场的健康发展，将交易所有环节全部纳入透明化规范管理，我市在借鉴其他城市先进经验的基础上，推出了存量房网上交易服务平台，这也意味着，今后我市的二手房交易将全部通过该平台来进行。
谈到建立该平台的意义时，市房管局相关负责人坦言，通过2013年全市中介专项整治活动，发现我市二手房交易和其他城市一样存在一些问题，包括虚假房源发布、门店公示信息五花八门、业务记录未完整保持、经纪服务行为不规范等，而这些问题不仅扰乱了二手房市场的健康发展，更可能损害购房者的利益。“拿虚假房源发布来说，通过日常检查和去年专项整治情况来看，经纪机构在门店和电商网站发布的房源信息存在大量虚假房源：要么房子已售卖或根本不存在但为了揽客而虚假挂着；要么挂低价售高价；要么未完善委托手续引发诸多后续交易纠纷；要么未严格进行房源核验，甚至将保障性住房信息进行违规发布。这样一来，让不明真相的群众来访，进行赚取差价、违规交易等操作，严重损害售房和购房群众的切身利益。”负责人说到。因此，为了杜绝这些问题对二手房市场的健康发展带来影响，存量房交易服务平台应运而生。据了解，该平台建设的总体思路主要是：“一编码、两核实、三备案、四渠道、五步骤”，总的原则是要实现交易的“公开、诚信、透明、规范”。“从其他城市推进的情况来看，平台的运用不仅提高了买卖双方信息与服务的公正与透明，减少了后期交易纠纷的产生，还有利于市场的透明化规范管理，有助于房地产中介行业的健康发展。”负责人说到。
二手房交易每个环节全部纳入平台
更真实更透明百姓最受益
“存量房交易服务平台的投入使用，更是将对今后二手房交易的规范带来好处。”相关负责人告诉记者，该平台最大的好处就是在于将二手房的每一个交易环节全部纳入透明化规范管理，从一套房源进入市场到最后完成交易退出市场的所有交易行为，都将在系统中进行完成。“以前，我们基本上是从网签合同开始才能进行规范管理，其他的环节都是中介机构和买卖双方自行约定的，这样一来，信息不对称、不透明等问题，可能会严重损害老百姓的利益。”负责人说到。据了解，存量房交易服务平台的交易流程包括房源信息核实、房源发布、购房资格核实、经纪服务合同网上签订、存量房买卖合同网签，“五步走”的环节将二手房交易的全过程全部纳入了该平台之中。
“更真实，是新的存量房交易服务平台又一大特点。” 相关负责人介绍说。“一是所有房源要经系统和经纪人员核实，并经卖方授权委托后才能入市交易，并且系统对入市房源信息实时保持更新，保证房源信息的真实性；二是入市交易的经纪机构和销售服务人员必须备案和注册才能入市交易，保证交易服务主体的真实性。” 房源从进入市场之初就首先要进行核验，不是真实的房源或者存在问题的房源都将无法进入该系统。并且新的存量房交易服务平台与房管局后台系统联网，对房源信息进行实时更新，信息将变得双向和透明，有效杜绝了一房多卖、交易中因为房源查封等临时不能交易而引发纠纷的现象。
“信息不透明是二手房交易过程中的典型特点。”相关负责人说，对此，该平台带来的第三大好处就是更加让信息更加透明。“在以前的交易中，消费者大多不清楚市场变化情况、实际成交价格等信息，多凭借中介公司一面之词来确定。特别有的中介对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，“低进高出”赚取差价；有的利用格式合同对买卖双方做出不合理、不公正规定，单方面制定霸王条款，损害老百姓的利益。”而这个平台的上线使用将让二手房的交易环节全部“透明”起来，在二手房交易过程中的3个重要合同，包括委托协议、经纪服务合同和网签合同，全部都是在该平台系统上签署完成，并且环环相扣，缺一不可。同时，所有合同全部使用主管部门的规范性指导文本，这将有效避免中介机构的霸王条款，保障购房者合法权益。同时，新的存量房交易服务平台启用后，该平台还将提供中介机构、中介从业人员的业绩信息、信用信息、交易评价等在线查询，所有的中介结构和中介从业人员的业绩、信用和口碑，都在线看的一清二楚。而购房者在成交后还能进行交易评价。对于普通购房者来说，可以通过这些公开的信息来选择交易的中介和中介人员。
存量房交易服务平台`核心解读——
房源发布 系统先核验
通过后每套房屋将有独立编码
存量房交易服务平台正式投入使用后，首先带来的改变则是房源进入市场的方式。“以前房源信息的发布，只需要卖方到中介通知一声就可以进行发布，但这个房源本身有没有问题，却没有进行核实。”
市房管局负责该平台技术开发的相关工作人员告诉记者，在这个存量房交易服务平台上，首先最重要的一个环节就是房源信息的核实。任何一套房源要进入市场交易，必须在系统中进行房源核验。“在房源信息发布前，系统将自动对这套房源进行核验，看是否是保障房、是否有抵押、是否符合交易条件等等。如果系统验证通过后，房源信息才能发布，反之没有核实通过，房源就不能发布。”工作人员坦言，这样一来，首先确保了进入二手房市场的每一套房源都是真实有效的。
不仅如此，只要通过核验通过的房源，将自动生成一个独立的房源核实编码，而这个编码就是二手房源整个交易过程中的唯一身份标识，通过这个编码可以随时查询该套房屋的信息和交易情况。而一旦该套房屋已经交易或发生限制交易的情况，那么存量房交易服务平台上就将自动删除或屏蔽该套房源信息。“通过这个唯一的编码，可以有效杜绝一房多卖的情况发生。同时可以有效保证挂牌房源的真实性、及时性和安全性。”负责人解释说到。
据了解，通过该平台核验通过的房源，可以通过四个渠道同步进行发布，包括中介门店水牌、透明房产网二手房频道、存量房房源信息公示系统以及移动app房源信息公示智能终端，所有发布的房源不仅保证真实有效，还多渠道方便购房群众查阅。
委托合同必须在网上签订
独家委托和多家委托两种方式任你选
据了解，该平台给二手房交易带来地最大改变，就是将交易环节的每一步都纳入系统进行完成。而其中房源的委托就是重要的一环。相关负责人坦言，在以前的二手房交易过程中，房源的委托协议是中介机构和卖方自行签订的，而一些不规范的中介更是直接跳过此步骤，这样一来，中介机构可以利用“低进高出”赚取差价，或者签订霸王条款来骗取佣金，这都将损害老百姓的利益。而今后，每套二手房源的委托，中介机构和卖方都必须在该平台上完成委托协议签订，签订完成后房源信息才会正式发布。
据了解，在该服务平台上售房群众可自主选择，有两种房源发布的委托类型。相关负责人介绍说，一种是独家委托，即是当房源由产权人独家委托给某家经纪机构销售之后，其他的经纪机构无法再通过该平台进行房源的核实和发布，也就无法进行之后的交易。而另一种则是多家委托，这就是说各个中介机构可以同时进行房源的核实和发布，哪家经纪机构最先找到买家，完成经纪服务合同的签订，在交易当事人约定的有效期这套房源就会自动锁定，包括之后的网签、登记等环节，都会只有能由当前签约的经纪机构来操作。“这样一来，在经纪机构之间能够形成良性竞争，促进经纪机构提高服务水平，规范经纪机构交易行为,有效规避‘一房多卖’的情况发生。”负责人说到。“而选择独家委托还是多家委托的主动权在卖方和买方手中，在这儿也提醒广大市民在交易委托时一定重视这一细节，避免后续交易发生不必要的纠纷。”
而值得一提的是，只有持有成都市房地产销售服务人员注册证书的经纪人，才可以登陆该平台进行房源委托与发布。
合同在线签订备案
交易环节签约全部环环相扣
和传统二手房交易的不同，该平台正式启用后，所有交易环节的合同，包括经纪服务合同和存量房买卖合同，都必须在网上签约完成，并环环相扣，不能跳过任何一步。相关负责人告诉记者，在购房人资格初步核实通过后，就将进入经纪服务合同的在线签订，而该服务合同是由卖方、买房和经纪机构进行三方签署，保障各方权益，而具体的签约内容主要包括房源信息、人员信息、经纪人信息、交易信息等。“这样的经纪服务合同的签订，在以前的二手房交易中，主管部门无法规范管理，中介结构有没有违规操作更是无从知晓。而如今实现网上签订，所有的合同都纳入平台进行透明化规范管理。”负责人说到。据了解，在成功签约后，合同中涉及到价格、买受人信息等将无法再修改，同时，在房屋成交且在合同有效期内，其他机构无法再对该套房源进行网签操作。而在经纪服务合同签订完成以后，才能进行最后一步——存量房买卖合同网上签约。相关负责人介绍说，存量房买卖合同条款将由经纪服务合同自动生成备案。签约完成后，依申请系统将上传文档资料和要件推送到网上预约预审窗口，让交易和登记无缝对接，可以使交易参与人尽量少跑路，充分享受到房产交易、登记信息化的便利与快捷。另外，值得一提的是，买卖合同签约后不提供修改功能，这样一来能够保障买卖双方利益，杜绝中介机构的违规操作。
自由成交手拉手
网签合同前也需核验房源
存量房交易自由成交的，可通过房产大厅存量房交易自助终端机和数字房产网上服务大厅完成房源核验和存量房买卖合同的网上签订。具体步骤为：1）卖方通过大厅自助终端机或网上服务大厅提交待售房源核验申请；2）房管局工作人员根据申请对房源相关情况进行核实；3）核实通过的，系统以短信向卖方发送房源核验编码；4）买卖双方根据房源核实编码自助完成存量房买卖合同的签订和打印工作。通过大厅自助终端机或网上服务大厅进行房源核验和合同签订，将极大地方便办事群众，缩短群众以往在大厅窗口办理的等候时间。同时为了方便群众更好更快地使用自助终端机，房管局将安排导办人员，协助老年人等不太熟悉电脑操作的人员进行房源核验和合同签订。
