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如何优雅地老去 杭州养老地产悄然起步
每日商报 2014年07月17日
去年，本报就曾对养老市场做过调查，发现老龄化的杭州面临“公办养老机构一床难求，民营养老机构一人难求”的奇怪现象，不少民办养老机构的入住率仅为50%-70%，个别只有30%。“之前我们对杭州的养老市场做过调研，发现公办养老机构因为设施、收费、看护人员相对稳定等优势成为绝大多数老人的选择，而民营机构在这些方面没有优势，但随着更多老人的增加，大量实力房企的介入，以及老人们对养老生活要求的提高，目前的状况或许会改变。”浙江工业大学经贸管理学院院长、房地产研究所所长虞晓芬说。
调查显示，我国老年住宅的现状是“企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长，且还无法收回投资成本”。据了解，目前杭州最成功的民营养老公寓是云天房产打造的金色年华，日常1000多张床位都是满员的，要入住的老人老早排起了长队，这里的收费单人间2300元/月，双人间3000元/月，多人间(3-4人)每人1300元/月，外加护理费500－1700元不等/人/月。即便如此，运营了6年的金色年华依然处于亏损状态。
“前期投入收不回，后期维护成本高”，这是金色年华金家岭退休生活中心客服部经理胡燕萍曾对媒体透露的亏损原因。据了解，金色年华的土地原来是划拨的，后补交出让金后转为按幢的大产权，无法分割出售，而此前二期土地又迟迟未能落实，一期的配套比例明显过高，占了40%，导致开发投入无法收回；从入住率看，金色年华的入住比例已经不低，但收上来的管理费也仅够维持经营，所有服务除了绿化与外围保洁外，全部是自己来做，没有引入较为成熟的服务合作机构。按云天自己的说法，这个项目做下来，到目前为止，没有名(云天是隐形的)，也没有利(投资都收不回)。
继云天之后，也有多家房企在杭州进行养老试水，据不完全统计，浙江未来有80家企业要建养老房产，有100多个项目，而目前比较知名的便是绿城和万科这两家。
作为本土房企的老大哥，绿城的养老地产已经通过宋卫平之口宣扬得全国皆知，从已经投入使用的蓝庭到刚刚开始销售的乌镇雅园，“宋氏”养老的理念氏学院式养老，通过学院的组织形态为老年人设计一 种全新的生活方式，老人可以根据兴趣学习，有200多门课程可供选择，用大学的组织形态、学分的形式、杭师大研究老年人的课程体系来做管理，让老年人重回学校的环境，解决目前养老中的很多问题。这看似让人憧憬的模式从实效上来说，也只能惠及一小部分有经济实力的老人，这也是目前运营遇到的最大瓶颈。
以蓝庭为例，尽管护理院可用医保，床位费为50元/天，但是老人们需要自行承担护理费，一对一服务为5000元/月，一对二为3500元/月；而住在老年公寓的老人，房租费因户型面积的不同而不同，最小户型建筑面积在60平方米的房间每月费用为4800元，两室两厅100多平方米的户型每月费用则为9600元。
而雅园的老年住宅项目，主力面积在70-90方，总价在百万每套，物业费为3.5元/平方米，想要在项目内做活动、上老年学校需要办理月卡或者是年卡，据项目方透露，年卡的价格估计在3000-5000元，除此之外，一些针对老年疗养的护理费用需要自己承担。
万科在杭州的试水相对绿城稍晚些，去年首开的随园嘉树既是万科在杭的首个养老项目，也是整个万科集团的首个养老社区。从2010年首次前往日本考察到2011年杭州万科组建团队打造养老业务，再到去年的首开，随园嘉树项目几乎是从零开始的，也成为万科试水养老地产的一个模板。从规格上来说，随园嘉树也是针对中高端老年人群，15000元/平方米的售价以及今后2500-3200元/月的服务费，可以接受这种定位的老年人已属金字塔高层。
而这个项目也秉承了万科人性化的营销理念，在讲究人文的良渚文化村里提邻里式养老，这是比较符合中国文化传统的，所以去年一期开盘即刻“售罄”。但万科总裁郁亮却在随后这样评价：“作为一个万科养老地产的试点，市场反应还不错，但买家都不是老人，都是为自己10年后养老准备的，这点出乎意料。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”
今年3月万科公开披露养老地产逻辑和新模式，北京万科总经理毛大庆表示，未来北京万科的每一个项目中，都将自持一栋做养老多功能楼宇，首次试点为中粮万科长阳半岛。该养老楼宇并不对外销售，仅为满足万科小区的老人的需求。虽然被指为品牌和营销的噱头，实为促销住宅产品，但这的确是万科在养老地产上的另一种尝试。而在杭州，万科·北宸之光就规划有这样一栋养老公寓。
起步阶段，养老地产还得慢慢探索、长期培育
美国亚利桑那州著名的老年社区太阳城，经过了20年的发展才有现在的规模，对于中国来说，虽然也有不少开发较早、相对较成功的老年社区，但在总体发展阶段上来说，养老地产尚处在起步阶段。
根据统计，我国老年人口绝对数字比较大，到2040年60岁以上的老人有3.74亿人，而65岁以上的达到2.87亿，增长速度将快于经济发展速度，但整体老龄化却处于初期，传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念没有形成，老年住宅的需求量不大，同时社会保障体系也不够完善，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有盈利性老年住宅并不成熟，目前大家都还在探索阶段。按虞晓芬的说法，它的独特不在开发，后面还有服务和管理；从产业链讲，后道还没有明晰的经营模式，相关的人才不足、标准都没有。
目前，国内正在尝试很多养老模式，有像台湾长庚养生文化村这样“社区＋医院”的，也有像上海亲和源这样做会籍制养老俱乐部的，还有北京太阳城老年公寓这样采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，也有不少异地项目利用良好的环境吸引老人来此度假养老……但实效如何都还有待时间检验。
对于很多养老项目收费高却无法盈利的状况，专家曾提出在一级市场——土地上来解决，政府在批地的时候只允许做产业用地，而不是批住宅开发用地。记者咨询了国土局相关工作人员，对方表示，目前没有纯粹的养老用地出让，对于这方面的需求相关部门也在做研究，现在最担心的问题是后期的监管，万一企业以养老用地为由拿到了低价地块却一卖了之怎么办？而今年4月深圳出让的两宗养老用地也受到全国的瞩目，两块地吸引了35家企业参与竞标，最终以6倍和7倍的溢价成交，也侧面反映了养老地产的现状。
