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聚焦2014成都楼市政策十大关键词

中国网四川频道 2014年12月23日

中国网四川房产12月23日讯 2014年，成都楼市跌宕起伏，“调控”主题贯穿楼市始终。回首这一年，分类调控、7090入户、930新政、公积金新政、央行降息等政策接踵而至；这一年，楼市调控持续深入，楼市博弈层出不穷，一边是中央多次喊话合理控制房价，一边是地方楼市政策微调，小动作不断。下面我们将通过关键词的形式来回顾呈现，为过去一年的成都楼市做个总结，同时也展望一下2015年楼市政策新的走向。

聚焦

2014楼市政策关键词

关键词一：分类调控、双向调控（3月5-6日）

今年3月5日，李克强总理在十二届人大二次会议上作2014年政府工作报告，对于房地产方面，李克强指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。3月6日，全国政协委员、住建部副部长齐骥对“分类调控”做出了权威解释：分类调控，可以认为即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

解读：当前中国房地产以“市场化”为导向的改革背景下，中央政策正式告别“一刀切”趋向“分类调控”的思路已确立。专家分析认为，“分类调控”开启了全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。万华地产副总经理李萍也在此时公开表示,“双向调控”对于成都而言是利好，”分类调控能够让行业发展更加平稳。调节供应量，而不是简单地去调控房价。“

关键词二：90平落户新政（5月6日）

今年5月6日，成都市人民政府官方网站公布，成府发〔2014〕17号文件《成都市人民政府关于完善我市购房入户政策的通知》规定，在成都市购买90平方米以上商品住房或二手住房，取得房屋所有权且参加社会保险1年以上的市外人员，可在房屋所在地申请本人、配偶和未成年子女的户口。通知自2014年6月1日起执行。

解读： 新政出台，意味着为促进灾后重建的70平米以上即可落户的政策被彻底终止，而90平以上户型也将成为市场新宠。90平米落户，着实也提高了刚需门槛。这一政策被业内解读为对改善型住宅开发商和改善型需求者是个利好消息。

关键词三：央五条（5月12日）

今年5月12日，央行和15家商业银行召开座谈会，提出“央五条”，其中明确要求商业银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

解读： 央行5月12日发布的“央五条”要求商业银行将首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率。业内人士解读为“央五条”释放出了维稳房地产市场的信号，也被称之为”930新政“的前奏。

关键词四：成都二十二条（6月23日）

今年6月23日，成都市出台的《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》。据了解，“成都22条”中明确提出，支持居民合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套房和改善性住房消费。此外，成都市还将加快保障房建设，9月底前竣工各类保障房2万套。

解读：同策咨询研究部总监张宏伟公开表示，此政策为“央五条”、银监会表态之后，地方政府明确发文表示支持首套房，也是今年来地方政府首次明确表态支持改善型需求。提振成都首套自住、改善型需求入市，可以有效缓解成都市场库存压力，对于成都楼市“去库存“具有一定的作用。

关键词五：930新政（9月30日）

今年9月30日，央行、银监会于公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。《通知》明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。业内人士称之为，“认贷不认房”政策或”930新政“。

解读：直至10月中旬，成都对“首套房”最新认定政策也已经落地。七折利率虽然似“空中楼阁”，但成都多家银行对首套房的房贷利率已经在悄悄下调。民生证券研究院执行院长管清友公开表示，认房不认贷如期兑现，改善性需求得到集中释放。利率七折下限意义不大，贷款定价已放开，大规模优惠难已实现，体现出了房地产调控思路更加市场话，摒弃工具化。定向稳增长加速发力，经济下行风险得到缓解。

关键词六：天府新区（10月14日）

据新华社10月14日消息，中国政府网14日全文发布《国务院关于同意设立四川天府新区的批复》。批复指出，设立并建设好四川天府新区。

解读：业内普遍认为，建设天府新区对于积极探索西部地区开发开放新路子、构建内陆开放型经济高地、推进经济结构战略性调整等具有重要意义。四川省社科院房地产研究中心主任、研究员、知名房产专家蒋华东表示，天府新区对未来的成都楼市提供了一个巨大的发展空间。成都志联地产总经理何良栩也表示看好，天府新区将带动成都经济，刺激房地产行业。

关键词七：央行降息（11月22日）

11月21日，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率作相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

解读：有业内人士表示，楼市此番回暖与年底经济整体上浮有关。同时，随着年底楼市去库存节点的来临，各开发商将以去库存为主，央行“降息”这一利好政策正为开发商提供了去库存、优化结构和战略转型的窗口期。

关键词八：公积金新政（11月27日）

11月27日，成都市住房公积金管理中心发布公告称，11月22日起，成都市个人住房公积金贷款利率下调。其中，五年期以下（含五年）贷款利率由现行的4.0%下调为3.75%；五年期以上贷款利率由现行的4.5%下调为4.25%。而在此前，10月30日，成都公积金中心便对外公布：成都市住房公积金贷款政策将于11月1日起做出部分调整。其中，职工贷款申请条件调整为连续正常缴存公积金满6个月；单笔贷款最高额度提高至50万元；已有一套住房并结清贷款余额的家庭，再购房执行首套房贷款政策。另据成都公积金中心统计，目前成都市有近800个楼盘支持公积金贷款。

解读：如果说降息影响的是中国整体经济市场，那公积金就真真切切的影响着房地产市场。锐理数据品牌营销中心总经理郭洁在接受媒体采访时表示，购房者贷款门槛进一步降低，此次新政将直接影响新入职群体、二套改善型群体、异地购房群体、贷款需求量大的四大类购房群体。

关键词九：居住证积分入户制度（11月27日）

11月27日，四川省政府印发了《四川省进一步推进户籍制度改革实施方案》(以下简称《方案》)，宣布进一步调整、放宽户口迁移政策，统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度。其中，成都市将改进现行落户政策，建立居住证积分入户制度，制定统一的居住证积分入户标准，达到积分入户标准的外地来蓉人员可申请办理常住户口登记。即便没有达到积分入户标准，也可以享受和居住年限等条件相挂钩的基本公共服务。

解读：对于居住证制度的推行，地产专家也纷纷解读其对于楼市的影响。不少市场人士认为，新一轮户改，二三线楼市将率先受益，将增加大量的刚需购买力。不过，成都链家地产市场分析师易冬强认为，成都落户政策相对宽松，这次改革对成都楼市影响还需要进一步观察。

关键词十：不动产登记条例（年底出台）

《不动产登记暂行条例》正式出台在即。记者获悉，《不动产登记暂行条例》很快就要公布，最快在本周或下周。与《征求意见稿》相比，条例主要涉及明确不动产登记类型等5处修改，如无意外，将于明年3月1日起实施。与此同时，四川省国土资源厅指出，该厅正在努力搭建不动产统一登记基础平台，设立不动产登记局。记者了解到，四川不动产登记局或将在年底前设立。

解读：“不动产登记其实就类似于人口登记普查，主要目的是为了摸清市场的底，对未来调控政策的出台提供更科学准确的判断和依据。“四川大学不动产市场研究所所长、四川大学经济学院教授吴丰分析认为，不动产登记本身是信息搜集和整理的一种手段，其本身并不会不涉及任何方面调控。但是吴丰最后也指出，不动产登记在一定程度上能够提高房地产市场调控乃至宏观调控的运作效率，对于整个成都楼市的长远发展来看还是具有积极意义的。

 综上盘点，不难看出，2014是楼市政策集中出台的一年，也是楼市深度调整的关键一年。这一年里，在双限松绑、降息等诸多利好政策叠加效应下，成都楼市逐渐摆脱了较长时间的低迷状态，房地产下行态势得到基本遏制，量升价平的局面开始出现，整个楼市回暖迹象表现明显。

展望

2015楼市政策风往哪儿吹

楼市政策固然会影响市场，但市场变化同样会对政策制定产生反作用。

据媒体公开报道，住建部政策研究中心主任秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点。这也意味着在建房屋中90%未卖出去。显然，2015年第一季度依然也会面临库存继续高位盘整的问题。

事实上，据中国证券报报道，相关智囊机构近期向主管部门提交一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费的调整、微调限购等策略。这些政策建议的共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升，加速去库存化进程。

在税费方面，上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。此前业内人士曾呼吁，该年限应由五年调整至两年。同时，2013年初出台的“不满五年或非唯一二手房交易需缴纳20%个人所得税”一项，也被建议废除。该项政策随“新国五条”而出台，被认为极大地提高了二手房市场的交易成本。

对此，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，从国际经验来看，减少流转环节的税收是总趋势，这既有利于盘活存量市场，也有助于培育和发展租赁市场，形成通过购买、租赁两种方式解决住房问题、新房和存量房市场协同发展的住房供应格局。

不过，陈国强也指出，房地产行业归根结底还是由房地产市场的供求关系决定的。让市场这只“看不见的手”调控市场的问题，将是明年楼市调控的主要方向和手段。

“未来房地产调控思路上既不会将房地产‘妖魔化’继续过度打压；也不会继续将房地产‘工具化’，采取过度刺激政策以拉动经济。”陈国强认为，从政策层面上来说，2015年楼市调控和未来的政策面不会松动。