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中高端项目密集入市 2014年成都楼市改需发力

华西都市报 2014年12月26日

2014年，随着单独二孩政策放开，80后进入换房期，改需产品被放在了一个重要位置。众多品牌开发商敏锐地从购房者的需求感受到改善型需求的旺盛，保利、蓝光、万科、绿地、中粮、中铁建都在2014年加大在改善需求类产品的市场开发力度。

年底，不少中高端项目也密集入市：12月20日，蔚蓝卡地亚·黑钻项目实景亮相，27日正式发售。21日，保利·两河森林正式开盘，取得3.5亿元的销售业绩。昂世·半山观邸、国嘉·城南逸家、中海·九号公馆等项目也纷纷亮相或推新品……预示各类改需产品将在2015年变得十分活跃。

2013年，市场以刚需为主，70-90平米户型最热销；2014年，刚需产品出现结构性下滑趋势，随着居民销售升级，在经过纯刚需火拼之后，改需用户经过一段时间沉淀，市场需求井喷。

开发商日益趋高的土地成本也使得在产品上必须偏改需，才有更大的利益空间。以保利为例，2014年保利将继去年三房产品开发外，还将创新改善型居住四房户型，其中保利锦城湖项目“锦湖林语”以及龙潭寺项目“林语溪”主要针对以改需为主，总共2000多套四房产品集中入市。数据显示，在前三年的成都楼市户型比例中，改善型三房、四房户型基本占整个供应市场的10%-15%左右，2013年这一比例上升到了25%左右，而今年三房供应预计超过30%。

市场上以改需为主的产品，在今年销售也比较火爆。以今年5月为例，非开盘期，一天热销 79套；20天卖出63套，销售总额6.3亿元。在每套均价600万元的高端产品中，绿地·锦天府交出的成绩单可谓空前绝后。城南锦湖林语，八九两月销售150套金额近2亿元；华侨城·原岸单月劲售3个多亿；绿地中心468“开盘必清盘”的纪录一直未被打破。作为成都改需市场代表作的仁恒滨河湾、天誉、信和御龙湾、保利康桥以及万科、龙湖等旗下多个改需项目都形势一片大好。

2014年利好信息将在明年体现

“单独二孩”政策出台，市场上对改需产品的需求会越来越具有个性化，因此改需产品的创新在2015年将有可能得到一定程度的体现。

还有一个政策利好，也将对2015年的改需产品起到一定的推动作用。今年下半年开始，全国绝大多数限购城市已经取消了限购。限购除了限制投资性需求购房外，还限制了就是有买二套房需求的改需人群。限购政策的取消，对改需人群而言就是一次利好。根据政策发酵的时间效益，2015年取消限购后应该会迎来一波较强的改需购房潮。

记者从市场上了解到，成都现在开发商都在布局2015年产品线。从了解情况看，改需产品在明年市场上的份额将会增加。无论是保利、蓝光，还是绿地、龙湖，明年产品线布局中都有较大份额的改需产品面市。

80后换房潮 改需置业更多样化

随着80后成长为社会主力，他们现在很多都到了换房的时候了。他们更加看重户型、朝向、环境、配套、交通等实质性元素。

“我买第二套房，要的一定是兼具城市配套与自然风景。”一名80后换房者说，买房，首先要考虑的是平衡时间和空间之间的关系。业内人士认为，随着人们对居住品质要求的提升，改善型的客户对空间感和舒适度的追求明显增强，在满足性价比和功能性两方面的前提下，改善型住房以相对高一点的居住品质，自然会受到市场欢迎。预计面积在120—140平米的改善型四房应该会成为今年市场推产品的首要考虑。

四川中原地产研究中心数据主任向维认为，目前，楼市正处于调整期，而市场分化加剧也将是这一市场环境下的突出特征。对于改需产品来说，既是机遇也是挑战。机遇在于成都中心城区逐步进入改造换新貌的时期，释放的需求是一个非常重要的机遇点；挑战在于，产品设计同质化的问题，未来市场越来越趋于细化，产品的设计创新面临一大挑战。