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住建部要求先定义“改善性住房需求”

四川在线 2015年4月1日

 

据悉，因对“改善性住房需求”的定义存在明显分歧，住建部或协调对改善性住房需求进行定义，确保政策的实施和制定更具针对性。21世纪经济报道今日对此亦做出了报道。

支持自住和改善性住房需求成为今年楼市调控的主调，但罕有人注意到，目前尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方（合乎法律的）解释。

而据央行、银监会、住建部三部委签发的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》及住房公积金新政中，均提及了“改善性住房需求”一词。早在2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，就对“名下一套房且已还清”的改善性二次购房放松。

房地产内业普遍对“改善”目前只是“行内公认”（改善性和改善型均共同使用，下不提）。首先，面积肯定大于最低标准的90㎡；其次，有些购房者虽然是第二次购房，但确实用于改善住房条件，那么这显然是符合“改善”一词的目的。 这也是相对“90政策”及“二套房”的说法而提出的。

而对“改善型住房”的界定，全国各地标准不一。此前，一些城市把当地城镇人均住房建筑面积作为判定是否改善性需求的标准，只有家庭人均住房面积低于上述标准再购买第二套普通自住房的，才可被视为“改善型”。

于成都而言，2008年12月4日，成都市房管局正式下发了《关于改善型普通自住房认定范围有关问题的通知》，相关负责人对于改善型住房的认定“门槛”进行了解释：住房面积低于当地平均水平、地震致使房屋隐患以及是否属危旧房屋并纳入拆迁改造计划，成为认定标准的三个要素。只要符合三个条件之一，都可以认定为改善型普通自住房。而以上标准的制定，更多是针对512地震后的成都房地产市场。

而在2012年，成都市城乡房产管理局发布《成都市城乡房产管理局关于废止部分规范性文件的通知》（成房发[2012]80号)，已对《成都市房产管理局关于改善型普通自住房认定范围有关问题的通知》(成房发[2008]171号）废止，明确从2012年9月28日起不再执行。至此，“改善型”一词再次流于民间。

在原住建部政策研究中心主任王珏林看来，改善性购房需求应该符合如下特征：购房目的为改善居住需求，且再购入的第二套房屋为“普通商品住房”，但政策并未对名下已有的一套住房性质加以明确细化。

另外，张大伟提醒，文件所说的普通自住房是什么概念也需要明确，目前有个国家普通住宅标准，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在120（含）平方米以下（北京市是140平米以下）。

牵一发动全身。因为于法有据，对于“刚需”的国标，是否有相关定义呢？

记者在查找中发现，国家的相关政策条文中，没有“刚需房”一词，其是房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。而国家标准认定中，仅有“普通自住房”一词。

此前，财政部和国家税务总局对外公布了2010年个人住房转让营业税政策中，曾对“普通自住房”进行国家标准认定：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含。）以上；2.单套建筑面积在120（含）平方米以下；(北京市是140平米以下)；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。商品房要同时符合以上三个标准才行的，另外，4.首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住宅。