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为什么城北买套精装房这么难
成都商报 2015年4月16日
近日，在城北工作的王女士想在城北主城区买套100多平米的精装套三。“装过一套房子，再也不想装修了，还是精装房方便些。”但寻觅了一圈后她发现，城北主城区内居然没有在售的精装房新项目，只在更远的新都还有两个。城北主城区内没有精装房？是什么原因导致的？成都的精装房又都分布在哪些区域？进入二手房市场后，精装房和清水房还有没有差距？带着这些疑问，记者对成都精装房市场做了一个摸底。
【调查】
城南城东精装项目 数量多供应大
细数城北的精装项目，的确屈指可数，此前主城区范围内只有一个在售的精装项目龙湖·北城天街，也已经售罄。目前城北主城区在售的精装项目还真没有，即使是2015年即将亮相的新项目，也主要分布在城东、城西和城南。而大城北范围内的精装项目，只有分布在新都的两个项目，万科·五龙山和万科·金域缇香。
从精装房的区域来看，目前项目数量和供应量最大的是城东和城南。城南的精装房项目有12个，主要集中在金融城—大源板块，该板块在售的精装项目达到了7个，户型主要以大户型、改善型为主。新南天地板块的凯德·天府为城市综合体，也有精装住宅出售。
城东包含龙泉在内，则有13个精装项目，主要供应集中在攀成钢，在售和预售项目达到了6个，以改善型大户型为主。建设路区域则有两个精装项目，太阳公元和万科·金色乐府；东三环也有两个项目，即北湖国际城和锦江国际花园。此外，城西在主城区范围内有3个项目，分别是华润·金悦湾、远雄·风华园、恒大·翡翠华庭。
值得一提的是，嘉里·雅颂居新推出二期为清水房，相关负责人表示，二期和一期从地理位置上讲，是完全独立的，精装和清水没有混杂在一个小区里。“成都市场对总房价偏高的产品接受度还是有限，我们想尽量满足更多、更年轻客户的需求，由此二期推出了清水房，总价在80~90万元，又能享受雅颂居的品质。”而位于金融城的高盛金融中心，则更加灵活，其住宅以86、132平米户型为主，在销售中，将根据客户的需求、接受度等选择精装或者清水。
【原因】
城北总价更敏感 置业更讲性价比
为何精装房项目的区域表现如此不同？“城北无精装，和区域、人群、产业背景都有很大关系。”首创置业在城北的项目首创·光和城也是清水房，营销负责人鄢睿表示，城北集中了很多专业性市场，客群具有鲜明的本土地缘性特征，大多务实而理性。“他们对资金的流通很看重，买房子更追求性价比。”而城南、城东是相对开放的置业人群，新成都人宜居的多元化环境，对精装产品的认知会呈现开放状态，更容易接受精装溢价。从价格上看，目前城北的房价是主城区最低的，有一定提升空间，但现在还在做性价比，不是做附加值。只有当区域价值升级时，才能做到附加值的提升。
嘉里·雅颂居的相关负责人也认为，和经济活力、客群特点有关。城南集中了成都最多的外资企业、涉外的机构，这批客户对精装的需求比较多，因为在国外买房都以精装为主。“我们一期的业主，涉外比例占到了10%~20%左右。”
鄢睿还谈到：“从房地产的产品细分来看，精装房肯定是趋势。一方面是政府引导，另一方面是工厂化的装修和集约化采购所带来的品质提升。但在成都有个有趣的现象，精装主要分布在一头一尾，要么是刚需精装，精装价格1000元/平米左右；要么就是终极改善华宅或品质改善精装，首改型精装很少。”
为什么中等精装产品很少？在市场好的时候，比如2009年，填补了市场空白，精装换得了溢价。但现在客户越来越成熟，中等精装增加了造价成本，让客户在品质和功能空间的选择中陷入两难。更多客户首先关注性价比和总价，情愿多一个房间，买更大的户型，从而牺牲掉精装。
【二手市场】
进入二手房市场
品质小区最坚挺
那在进入二手房市场后，精装房小区和清水房小区的表现又如何呢？
“本来我的房子还有优势的，但现在完全没有了。”正在卖房的刘小姐就特别忧虑这个问题，她近期准备将龙湖三千里的住房出手，此前最大的优势是这套房今年1月满5年，不用再缴纳营业税。但3·30新政后，买卖二手房的营业税免征标准调整为2年，和旁边的精装房小区龙湖三千城相比，“不用缴纳营业税”的优势完全丧失了。“三千城是精装房小区，品质比三千里要高一些，是我也要买三千城。”
记者选取了建设路区域和大源片区进行调查。建设路区域以精装房小区龙湖三千城为样本，与周边万科·金域蓝湾、首创·爱这城、颐和家园进行比较；大源则选取了精装房小区嘉里·雅颂居为样板，与周边华润·凤凰城、中海兰庭、复地雍湖湾进行比较。
来自四川中原地产战略发展部的数据显示，进入二手房市场后，成交的均价是否坚挺，与项目的品质关系很大。目前龙湖三千城、龙湖三千里的精装二手房成交均价为12000元/平米，颐和家园10000元/平米，首创·爱这城9500元/平米，万科·金域蓝湾12000元/㎡（因一部分河景房较贵）。龙湖三千城、龙湖三千里和万科·金域蓝湾因楼盘品质和开发商品牌优势，较受置业者青睐。其中，龙湖因户型合理和赠送面积大更胜一筹。从抗跌能力和升值潜力来看，优质楼盘龙湖三千城、龙湖三千里和万科·金域蓝湾优于其他楼盘，以90平米左右的小套三物业成交率最高。
而在大源片区，雅颂居均价为精装11000元/㎡、清水9000元/㎡，华润凤凰城9000~10000元/㎡，中海兰庭8000~9000元/㎡，复地雍湖湾，8000~9000元/㎡。仅从单价看，雅颂居的精装房在目前价格最高，但片区成交率高的楼盘为华润凤凰城和中海兰庭。其中，华润凤凰城因为品质高、品牌开发商打造且为学区房，更受置业者青睐；中海兰庭的优势在于，户型小总价低，且为学区房。整个片区也以90平米左右的小套三物业成交率最高。
伊诚地产经营管理部提供的数据显示，项目的品质对二手房价格影响最大。从2010年到2015年第一季度，建设路片区的各大项目，一直是龙湖三千城和万科·金域蓝湾的单价最坚挺，保持在万元以上，高峰时甚至卖到了1.3万、1.6万元。从成交占比来看，龙湖三千里的成交占比最高，为27.6%，其次为万科·金域蓝湾23.66%、龙湖三千城21.51%。出货速度则是平均三个月左右，楼盘差别不大。
