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叶强：青睐大户型 改善型购房者蠢蠢欲动

华西都市报 2015年04月28日

去年 9·30 新政发布，一直被称为最严厉限贷政策的“认房又认贷”终于退出历史舞台，放松了部分购房者入市门槛。此次3·30新政的推出又给了购房者真正意义上的“甜头”，二套房最低首付降至四成，首付门槛降低，让改善型置业者蠢蠢欲动。

3·30对于房地产行业确实的一个大的机遇，这个新政是继2008、2009年大救市之后的第二轮大规模救市，可以明显感受到，政府希望稳楼市而稳经济的用意。对于广大的开发商而言，在2014年普遍销售不佳的情况下，完全可以利用本次救市机会，在维持价格相对不变的情况下，快速去化库存，缓解现金流压力；对广大刚需客户而言，也可以借用本次机会利用信贷、首付松绑，选择自己心仪的房。过去数年，改善性需求在楼市调控下遭到抑制，去化率并不算高。机构公布的数据显示，2014年全国56个重点城市中，60-90平方米面积段的户型成交占比同比上涨2.65%，且以78-80平方米面积段的户型涨幅最大。与此同时，90-120平方米和120平方米以上面积段产品成交占比同比均有所下滑，这显示出中大户型产品在去年面临去化压力。

近半年，保利、蓝光、蓝润等主流开发商将产品重心放在品质刚需、改善产品上来我们认为这也体现了一定的市场趋势，毕竟，房地产市场经过前几年的发展，众多“刚需、极刚、极极刚”客户被动挤压到楼市，客观上造成了现在刚需的容量在逐年衰减。经过多年的时间，当前中国的购房群体在发生微妙的改变，3.30新政出来后，对于改善型购房者而言，置房换房的成本将大大降低。此次政策的出台提振了购房者的买房信心，释放了压抑已久的换房需求，未来有改善换房需求的人群会成为楼市的主流。将二次置业首付降至四成无疑将释放很大一部分的购买力，不少原先刚需客户逐渐有改善置业的欲望，大户型的消化速度将会加快。因此，品牌开发商的产品调整主要还是适应市场而做的主动改变。

其实，大户型的产品为什么现在需求较原来旺盛，主要还是因为户型空间满足家庭发展需要，大户型享受的资源相对较优，特别是省去换房麻烦，结合当前市场存量相对不多，自然较之前更受青睐。